재건축.재개발시구입한 대체주택 양도세 비과세혜택 받을수 있는 조건들.

재건축이나 재개발 때문에 기존에 살던 집에서 불가피하게 나왔을 때 대신거주하는 주택인 대체주택.

대체주택양도 시 비과세혜택을 받을 수 있는 요건들에 대해서 알아보았다.

 

사진: Unsplash 의 Valentin Salja

 

최근 서울압구정. 여의도. 목동 등을 중심으로 재건축사업이 속도를 내면서 대체주택에 대한관심도 커지고 있다.

대체주택은 말 그대로 재건축이나 재개발 때문에 기존에 살던 집에서  불가피하게 나왔을 때 대신거주하는 주택이다.

 

현행 소득세법에 따르면 1 가구 1 주택자가 재개발. 재건축 사업으로 이사해야 해  대체주택을 취득한 뒤 거주하다가 

재건축 재개발사업 후 완공된 주택으로 이사하면서 대체주택을 팔면 양도세 비과세혜택을 받을 수 있다.

다만 양도세 면제혜택을 받으면 몇 가지 까다로운 조건을 충족해야 한다.

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대체주택  양도세 면제받으려면

♣대체주택을 제외하면 1 가구 1 주택이어야 한다.

♣ 기존 재건축. 재개발 주택의 원조합원 이어야 한다.

  ※원조합원으로부터 조합원 입주권을 매수한 승계조합원은 비과세 대상이 아니다.

♣기존주택 취득시점이 재건축 재개발 사업의 관리처분계획인가전이 어야 한다.

♣사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 해당 주택에서 1년 이상 거주해야 한다.

   ※1 변이상 계속해서 거주해야 한다는 규정은 없어 거주기간을 모두 합쳐 1년 이상이면 된다.

♣재건축으로  새로 지어진 집이 완공된 후 3년 이내에 가구원전원이 해당주택으로 이사해 1년 이상계속거주해야 한다.

  ※ 취학과 근무상 형편, 질병등으로 가구원 일부가 이사하지 않더라도 비과세는 적용된다.

♣대체주택 처분시점은 신규주택완공일부터 3년 이내여야 한다.

 

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대체주택에 대한 비과세 특례는 재개발. 재건축 주택이나 대체주택이 조정대상지역에 있는지 여부와는 관계가 없다.

대체주택양도세비과세요건과 관련해 쟁점은 사업시행인가일 현재 재건축. 재개발대상주택 1채만 보유하고  있어야

하는지 여부이다

 

국세청은 사업시행인가 당시 재건축대상 A주택과 다른 B주택 2채를 보유한 상태에서 B주택을 팔고 대체주택 c주택을

구입한 경우 대체주택 C에 대한 양도세 비과세혜택이 적용되지 않는다고 판단한다.

대체주택구입 전 B주택을 팔아 1 가구 1 주택자가 됐더라도 사업시행인가 당시엔 1 가구 2 주택자였다는 이유이다.

 

소득세법에선 대체주택을 사업시행인가일 이후 취득해야 한다고 만규 정하고 있을 뿐이다. 사업시행인가일

현재 2 주택자일 경우 양도세비과세대상이 아니라는 문구는 없다.

전문가들은 조세법률주의에 따라 사업시행인가 당시 2 주택자였더라도 1 주택을 처분한 뒤 대체주택을 매입했다면

비세 과세를 적용받을 수 있다고 설명했다.

지난해 11월 조세심판원도 이 같은 해석을 내놨다.

대체주택을 취득할 때만 1 주택자이면 되고, 사업시행인가당시에는 2 주택자여도 된다는 것이다.

 

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대체주택양도 시 비과세 기준에 대한 해석이 까다롭고 요건자체도 모두 충족해야 비과세혜택을 받을 수 있기 때문에

주의가  필요하다.